Medeni Hukuk 2 Ünite 2

Medeni Hukuk 2 Ünite 2

Tapu Sicili – Ayni Haklar
TAPU SİCİLİ
Kavram
1.Taşınmazlar fiziksel ve hukuksal durumlarını göstermek amacıyla Devlet tarafından ve onun sorumluluğu altında tutulan kütük, defter ve belge gibi ögelerden oluşan tümlüğe tapu sicili denir.
2.Devlet eliyle tutulan tapu sicili ana ve yardımcı siciller olmak üzere ikiye ayrılır.
a)Ana unsurlar, ayni hakları etkileyen işlemlerin yapıldığı asıl unsurlardır.
b)Yardımcı unsurlar, ana unsurlar ve tapu sicilinin tutulmasının gerektirdiği bilgi ve belgelerin kayıt ve dosyalanması ile ilgilidir.
Tapu Siciline Egemen Olan İlkeler
Her taşınmaz için kütükte bir sayfa açılmasına ayni kayıt ilkesi denilmektedir.
Tescil İlkesi: Mutlak anlamıyla, tapuya kayıtlı olan taşınmazlar üzerinde devren ayni hak kazanmalarının, ancak ve ancak tapu kütüğüne yapılacak tescille gerçekleşeceğini ifade eder. Buna tescilin mutlaklığı ilkesi denmektedir.
Tapu Siciline Egemen Olan İlkeler: 1.Ayni kayıt ilkesi, 2.Tescil ilkesi, 3.Tescilin sebebe bağlılığı ilkesi, 4.Açıklık ilkesi, 5.Kamu güveninin korunması, 6.Tesal tarihi itibariyle öncelik, 7.Devletin sorumluluğu ilkesi.
Tescilin Sebebe Bağlılığı İlkesi: Tescilin geçerli bir hukuksal sebebi bulunmalıdır ki geçerli olsun. Hukuksal sebep yok ya da geçerli değilse tescil de geçersizdir. Buna yolsuz tescil adı verilmektedir.
Açıklık İlkesi: İlgisi olan herkes tapu kütüğünü inceleme ve örnek verilmesini isteme hakkına sahiptir.
Kamu Güvenliğinin Korunması İlkesi: Yolsuz tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin bu kazanımının korunmasını ifade eder.
Ayni Hakların Sırasını Gösterme: Genel kural tescil tarihi itibariyle öncelik söz konusudur.
Devletin Sorumluluğu İlkesi: Devlet tapu sicilinin tutulması sırasında memurun işlem ve eylemleri sonucunda ortaya çıkan yolsuz sicilden doğan zararın tazmininden kusursuz sorumludur.
Tapu Sicili İşlemleri
Kayıt
Kayıt, kadastro gören bir taşınmaza ilişkin olarak kütükte yapılan ilk işlemdir. Tapu sicili işlemleri, birbirinden farklı amaçlara hizmet eden ve birbirinden farklı şekilde isimlendirilen, kayıt, tescil, şerh ve beyanlardır. Henüz kadastro görmemiş yerlerdeki taşınmazlar ise, tapu kayıt defterleri denilen kütükler üzerinde işlem görmektedir.
Kütüğe kaydolunabilen taşınmazlar şunlardır:
1.Arazi, Bağımsız ve sürekli irtifak hakları, 3.Bağımsız bölümler, 4.Kat irtifakı.
Tescil
Tapu kütüğünde ayni haklara ilişkin olarak yapılan işlem tescildir. Tescilin Geçerli bir hukuksal sebep, tescil talebi ve kütüğe tescil olmak üzere üç koşulu vardır.
Geçerli bir hukuksal sebep, hukuksal işlem yoluyla kazanımı ifade eden devren kazanımlarda geçerlilik denetimi yapılır.
Tescil talebi, bir tasarruf işlemidir.
Tescil fiili, yetkilisinin yevmiye defterinde yazımlanmış olan işlemi bu kez tapu kütüğüne yazması, işlemesidir.
Belgelendirme, geçerli hukuksal sebebin ve tescil talebinde bulunanın tasarruf yetkisinin belgelenmesi gerekmektedir.
Şerh
Kişisel Hakların Şerhi: Ayni hak olmamakla birlikte, tapu siciline tescili kabul olunan ve böylelikle üçüncü kişilerin bilgilerine sunulabilir olan kişisel haklar.
Tasarruf Yetkisini Kısıtlayıcı Şerhler: Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları, haciz iflas kararı veya konkordato ile verilen süre; aile konutu; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi kanunen şerh verilmesi öngörülen malikin tasarruf yetkisinin kısıtlamalarına ilişkin şerhlerdir.
Geçici Tescilin Şerhi: İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerin sonradan tamamlanması söz konusu olduğunda geçici tescilin şerhi istenebilir.
Beyanlar
Beyan, taşınmazları ilgilendiren, bazı hukuki ve fiili ilişkilerin herkes tarafından bilinmesini sağlama amacıyla kütüğün beyanlar kısmına yapılan bir tapu sicili işlemidir.
Tapu Sicilinin Düzeltilmesi Davası
1.Gerçek ayni hak sahibinin ayni hakkının zedelenmesi üzerine sicilde ayni hak sahibi görünene karşı açtığı ve sicilin gerçek duruma uygun hale getirilmesini istediği davaya tapu sicilinin düzeltilmesi davası denmektedir.
2.Koşulları, tapu sicili yolsuz tutulmuş olmalıdır, ayni hak zedelenmiş olmalıdır, yolsuz tescil ile maddi hukuk açısından durum değişmemiş olmalıdır.

MÜLKİYET
İçerdiği Yetkilere Göre Ayni Haklar
Ayni hakların içeriğinde doğrudan egemenlik ve koruyucu yetkiler ve yükümler bir arada bulunmaktadır.
Konusuna Göre Ayni Haklar
Ayni haklar temel olarak hakkın konusuna göre taşınmazlar ya da taşınırlar üzerindeki ayni haklar olarak ikiye ayrılır.
Hak Sahibinin Sayısına Göre Ayni Haklar
Bu bakımdan ayni haklar tek kişinin ayni hakkı ve birlikte ayni haklar olmak üzere ayrıma tabi tutulmaktadır. Mülkiyetin tek kişiye ait olduğu durumlarda bireysel mülkiyetten söz edilmektedir. Buna karşılık mülkiyette birden fazla kişi hak sahibi ise birlikte mülkiyet ortaya çıkmaktadır. Birlikte mülkiyetin, maliklerin göreceli olarak bağımsız hak ve yükümlülükleri bulunan türüne paylı mülkiyet adı verilir. Yasal önalım hakkı ise, bir paydaş payını üçüncü bir kişiye devredecek olursa diğer paydaşlara bu payın kendilerine devredilmesini istemede öncelik tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Malikler arasında ayırımsız her konuda bir iş birliği ya da karar birliği aranan birlikte mülkiyet türüne ise elbirliğiyle mülkiyet denilmektedir.
Hak Sahibinin Belirleniş Tarzına Göre Ayni Haklar
1.Hak sahibi diğer bir eşya üzerindeki ayni hakkı dolayısıyla belirlenmekteyse eşyaya bağlı ayni haktan, buna karşılık bağımsız olarak belirlenmekteyse kişiye bağlı ayni haktan söz edilmektedir.
2.Bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı sahipliğinin başkaca herhangi bir bağa bakmaksızın belirlendiği hallerde kişiye bağlı mülkiyetten söz edilmektedir. Eşya hukukunda kural olan kişiye bağlı mülkiyettir.
3.Sınırlı ayni haklarda da kural olan, bir kişiye bağlı, bir kişi lehine sınırlı ayni hak kurulmasıdır. İntifa ve oturma hakları açısından bu kural mutlaktı.
Mülkiyet Hakkının Kapsamı
Bütünleyici Parça
1.Bir bütünü tamamlayan ve bütünün diğer parçalarından bağımsız olarak ayni haklara konu edilemeyen eşya parçalarına bütünleyici parça denir.
2.Bütünleyici parçalar asıl eşyanın hukuksal yazgısına tabidir. Asıl eşyanın maliki kim ise, bütünleyici parçanın maliki de odur.
3.Yasa gereği bütünleyici parçalar vardır. Bunlar yasal koşullar mevcutsa, asıl eşyanın bütünleyicisidirler ve asıl eşyadan bağımsız bir hukuksal yazgıları söz konusu edilemez.
4.Ürün, bir şeyden, o şeyin özü ve değeri değişmeksizin, belirli zaman aralıklarıyla tekrarlanan dönemlerde elde edilen yararlardır.
Eklenti
Eklenti, madden ve hukuken bağımsız olmakla birlikte, asıl şeyin malikinin arzusuna ya da yerel adetlere göre o şeyin işletilmesi, korunması ya da ondan yararlanılması için ona sürekli olarak özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl şeye bağlı kılınan taşınır eşyadır.
Ayni Hakların Kazanılması
Genel Olarak Ayni Hakların Kazanılması
1.Ayni haklar ya aslen ya da halefiyet yoluyla kazanılabilmektedir.
2.Herhangi bir hak sahibinin iradesine dayanmayı gerektirmeyen kazanma tarzına aslen kazanma denmektedir.
3.Hukuksal işlem yaşamında sıklıkla karşılaşılan durum, ayni hakların halefiyet yoluyla kazanılmasıdır. Bununla kastedilen külli ya da cüzi halefiyet yoluyla kazanım halleridir.
a)Külli halefiyet, bir malvarlığının hak ve borçlarıyla tüm olarak bir kişiden diğerine geçişini ifade etmektedir.
b)Cüzi halefiyet, malvarlığının aktifine dahil bir ayni hakkın bireysel olarak hem devren, hem de tesisen kazanılması için söz konusudur.
1.Tesisen kazanma, ayni hakkın kökü sahibinde kalırken onun üzerinde farklı türden bir ayni hak kurulması hali için kullanılan hukuksal bir deyiştir.
2.Devren kazanma, bir hakkın önceki sahibinin iradesine dayanılarak kazanılmasına devren kazanma denir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması
1.Taşınmaz mülkiyetin aslen kazanılması, cebri icra, mahkeme kararı, işgal, olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile yolsuz tapu siciline güvenen iyi niyetli üçüncü kişinin ayni hak kazanımı hallerinde söz konusudur.
2.Taşınmaz mülkiyetini devren, yani tasarruf yetkisini bulunduran hak sahibinin iradesine dayanarak kazanma için üç koşul vardır. A)Geçerli bir hukuksal sebep, B)Tescil talebi, C)Tescil
Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması
1.Taşınır mülkiyetinin aslen kazanılması. 2.Taşınır mülkiyetinin devren kazanılması.
Ayni Hakların Kaybı
1.Ayni hak, sahibinin iradesine dayanan bir işlem ya da eylem sonucunda son bulabilir. Bu gibi durumlarda iradi kayıptan söz edilebilir. Devirde, taşınmazın kazanan adına tescili, taşınırın ile kazanana zilyetliğin geçirilmesi anından itibaren devreden için hak son bulmuş olur fakat devralanın şahsında hak devam eder. Bu gibi durumlarda ayni hakkın nısbi son bulmasından söz edilebilir.
2.Ayni hakkın, hak sahibinin iradesine değil de, doğa olayları ya da üçüncü kişinin işlemi ya da eylemine bağlı olarak son bulmasına irade dışı kayıp denilmektedir.

SINIRLI AYNİ HAKLAR
Genel Olarak
Sınırlı ayni haklar, tam ayni hak olarak mülkiyet hakkının içerdiği bu doğrudan egemenlik yetkilerinden bir ikisinin özgülenmesiyle kurularak oluşturulan ayni haklardır. Sınırlı ayni haklar, sahibine kazandırdığı yetkilere göre irtifak hakkı, taşınmaz yükü ve rehin olmak üzere üçe ayrılırlar.
İrtifak Hakları
1.İrtifak hakkı malike, eşyasının hak sahibi tarafından kullanılmasına katlanma veya kendisi eşyasını kullanırken irtifak hakkı sahibine tanıdığı yasaklama yetkisini ihlalden kaçınma yükümlülüğü yükler.
2.İrtifaklar, hak sahibine tanına yetkilerin kullanılış tarzına göre olumlu veya olumsuz olarak ikiye ayrılır.
a) Olumlu irtifaklarda, hak sahibine, hakkın konusunda zilyetlik sağlanmaktadır.
b) Olumsuz irtifaklarda hak sahibi eşyada zilyetlik elde etmemekte, sadece malikin mülkiyetin içerdiği bazı yetkileri kullanmasını yasaklama yetkisiyle donatılmaktadır.
3.İrtifak hakları, hak sahibinin belirleniş tarzına göre eşyaya bağlı ve kişiye bağlı irtifaklara ayrılmaktadır. Karma irtifaklar denilen hem eşyaya hem de kişiye bağlı olarak kurulabilen irtifaklar da bulunmaktadır.
a) Eşyaya bağlı irtifaklar yalnız taşınmazlarda kurulabilmektedir.
b) Kişiye bağlı irtifaklar ise yalnız kişiye bağlıdır.
1. Oturma hakkı, konut olarak kullanılmaya elverişli bir yapıda ya da böyle bir yapının bir bölümünde kurulabilen, sahibine sadece kullanma yetkisi veren kişiye bağlı irtifak hakkıdır.
2. İntifa hakkı, konusu olan eşyada yararlanma yetkisi ile donatan kişiye bağlı irtifa hakkıdır. Taşınır ve taşınmaz eşyaların her ikisinde de kurulabilmektedir. İntifa hakkı, mülkiyetten sonra en geniş yetkileri veren sınırlı ayni haktır. İçeriği sınırlandırılmamış bir intifa hakkının bulunduğu bir mülkiyete çıplak mülkiyet adı verilmektedir.
3. Üst hakkı, bir taşınmazın üstünde ya da altındaki mevcut yapı ya da hak sahibince inşa edilecek yapı üzerinde mülkiyet sağlayan bir irtifa hakkıdır.
4. Kaynak hakkı da üst hakkı gibi kural olarak üçüncü kişilere devredilebilen ve mirasçılara geçebilen bir haktır.
5. Karma irtifaklar ise, hem eşyaya hem de kişiye bağlı olarak kurulabilen irtifaklardır.
Taşınmaz Yükü
Hak sahibine, bir yandan malikten taşınmazından çıkan ya da taşınmazın değeriyle temsil olunan bir şey vermesini isteme, diğer yandan bu işlem yerine getirilmezse taşınmazı paraya çevirme yetkilerini verir.
Rehin Hakkı
Genel Olarak
Rehin hakkı, hak sahibine alacağını güvence altına almak amacıyla rehin olarak verilen ya da tescil edilen malı, alacağı ödenmezse cebri icra yoluyla paraya çevirterek alacağın ifasındaki çıkarının tatmin edilmesini isteme yetkisi verir. Taşınır ve taşınmaz rehin olmak üzere ikiye ayrılır. Ayrıca rehin hukukunda bağımlılık ilkesi öncelikli yerdedir.
Lex Commissoria Yasağı: Borcun muaccel olmasından önce yapılan ve borcun ödenmemesi halinde rehin konusu eşyanın mülkiyetinin rehin alana ait olacağını konu alan anlaşmaların geçersiz olacağını ifade eder.
Derece: Taşınmaz rehni bakımından derece rehinle teminat altına alınan alacağın miktarının ve rehin sırasının önceden belirlendiği sınırı ifade eder.
Sabit Dereceler Sistemi: Taşınmaz üzerindeki her rehin derecesi birbirinden bağımsızdır. Her derecedeki rehinin sırası ve miktarı belirlidir. Bir derecede bulunan rehnin sona ermesi üzerine alt sırada bulunan taşınmaz rehni boş dereceye ilerlemez.
Taşınmaz Rehni
1.Taşınmaz rehni, bir alacağı bir taşınmazın değeriyle güvence altına almak amacıyla tapu siciline tescil edilerek kurulan rehin türüdür. Üç türü bulunmaktadır: İpotek, ipotekli borç senedi, irat senedi.
a)İpotek, bir alacak için ayni güvencenin yanı sıra borçlunun kişisel sorumluluğununda devam ettiği taşınmaz rehindir. Dolaşım işlevi yoktur. İpotek iradi ve yasal ipotek olmak üzere ikiye ayrılır. Esas olan iradi ipotektir. Yasal ipotek ise, taraflar arasında rehin anlaşması yapılmaksızın, dayanağını yasada bulan rehinlerde söz konusu olur.
b)İpotekli borç senedi, bir alacak için borçlunun kişisel sorumluluğunun yanında ayni güvence oluşturan ve fakat ipotekten farklı olarak, kıymetli evraka bağlanmış rehin türüdür.
c)İrat senedi, bir alacak için borçlunun kişisel sorumluluğunun söz konusu olmadığı, alacaklıya, sadece yükümlü taşınmazın değeriyle sınırlı, bağımsız bir istem hakkı sağlayan ve kıymetli evraka bağlanmış bir rehin türüdür.
Taşınır Rehin
1.Taşınır rehni, alacaklının alacağını güvence altına almak üzere parayla değeri ölçülebilir ve tedavülü mümkün bir taşınırın zilyetliğini elde etmesini, en azından rehinli malın malikinin bağımsız ve serbest tasarruflarını engelleyen bir zilyetlik tesis edilmesini gerektiren rehin türüdür. İradi ve yasal rehin olmak üzere ikiye ayrılır.
2.Malikin iradesi ile bir taşınırını alacaklının alacağı için güvence göstermesi halinde iradi rehinden söz edilmektedir. Bunun da, teslimi şart rehin ve sicilli rehin olmak üzere alt grupları vardır.
3.Yasal rehin, malikin bir taşınırı başka bir sebeple alacaklının zilyetliğindeyken alacaklının bunu alacağının güvencesi olarak alıkoyma ve sattırma yetkilerini ifade etmektedir.

Sosyal Medyada Paylaşın:

BİRDE BUNLARA BAKIN

Düşüncelerinizi bizimle paylaşırmısınız ?




  • YORUM
Eğitim ve Ögretim Eğitim ve Ögretim